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借款关系转为商品房买卖关系的操作实务-指导案例
时间:2018-09-05 10:53:37  来源:  作者:卢梅

 民间借贷事件大量存在于我们的日常生活当中,借款方往往以自己的商品房作为借款的保证向朋友亲戚借钱,双方通常又会口头或书面约定,在借款人还不了款时,出借方取得借款方的房产。殊不知,这样的约定往往因为与相关法律相悖,而被归于无效条款。那么如何做,才能将双方的意愿转化为合法的行为呢?

我们先来看一下,有那些法律可能与之相悖:

《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定:抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

第二百一十一条规定:质权人在债务履行期届满前,不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

《中华人民共和国合同法》第五十二条《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:

有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

流质条款无效:

流质条款,主要是指物权第186条和211条的情形,当事人之间关于债务人届期不履行债务时、债权人(即抵押权人)有权直接取得抵押财产所有权的约定内容。其因违反担保的原则而被现行法律认为无效。

法律规定,债务人在不能履行到期债务时,将质物或抵押物归于债权人的约定无效。因为 流质的约定,不仅与设立抵押或质押的目的相悖,而且容易出现价值较高的物品以较低的价格转移给抵押权人,造成价值转移失衡,损害债务人的利益。

那么如何合法地将债权债务关系转化为商品房买卖合同关系呢?

最高人民法院指导案例72号:汤龙等四人诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案,很有针对性地回答了这个问题。

该案案情大致如下:

原告汤龙等四人诉称:根据双方合同约定,新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司(以下简称彦海公司)应于2014930日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止,彦海公司拒不履行房屋交付义务。

彦海公司辩称:汤龙等四人应分案起诉。四人与彦海公司没有购买和出售房屋的意思表示,双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷,该商品房买卖合同系为借贷合同的担保,该约定违反了相关法律规定无效。

法院经审理查明:

汤龙等四人与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同,通过实际出借并接受他人债权转让,取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行,四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同,并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后,因彦海公司未偿还借款本息,双方经对账,确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同,约定彦海公司将其名下房屋出售给四人,上述欠款本息转为已付购房款,剩余购房款38601982.22元,待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。

法院生效裁判认为:

本案争议的商品房买卖合同签订前,彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系,且为履行借款合同,双方签订了相应的商品房预售合同,并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下,经重新协商并对账,将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系,将借款本息转为已付购房款,并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭,除基于法律特别规定,需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。本案双方经协商一致终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,并非为双方之间的借款合同履行提供担保,而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时,通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式,实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。

但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下,由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来,且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查,以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式,将违法高息合法化。经审查,对双方当事人包含高额利息的欠款数额,依法不能予以确认。

本案要旨

借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,该商品房买卖合同的订立目的,亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下,该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额,人民法院应当结合借款合同等证据予以审查,以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

现在您明白怎样合法地将借款合同关系转化为商品房买卖合同关系了吧!

流程如下:

协商一致——终止借款合同关系核算本金、利息——转化为已付房款——建立新的商品房买卖合同关系

注意:核算利息,不可超过法律规定保护的限额,超出部份不受法律保护。

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